通州房價10年飆升7倍開發(fā)商漲價不懼“警告”
李正豪
北京“行政副中心”身份的正式確立，讓通州房地產市場再次躁動起來。
7月15日，相關媒體報道稱，“通州區(qū)政府對房價上漲情況很敏感，不久之前通州區(qū)相關領導約談了好幾家開發(fā)商，提出口頭警告，不要
帶頭大幅漲價。”
但據《中國經營報》記者近日的實地調查，一些項目的漲價預期不斷升級、并未收斂。
7月8日，在緊鄰北京地鐵八通線臨河里站的華業(yè)東方玫瑰，一位銷售代表告訴記者，該項目的銷售均價為30000萬元/平方米。7月14日，記者回訪該項目時得到的信息是，目前小區(qū)僅剩下一些大戶型產品，每套房價都在470萬元至500萬元之間，下周可能還會進行一次提價。
京貿國際城項目10號樓6月8日開盤，開盤價定在31000元/平方米，相比此前8號樓大約27000元/平方米的在售價格，提價4000元/平方米，漲幅約15%。7月15日，該項目一位銷售人員告訴記者，京貿國際城10號樓100多套房源目前已經售罄，下個月還將有一棟樓開盤，開盤價格還未最終確定。
首開香溪郡也是通州近期漲幅較大的項目。北京市住建委官方網站顯示，該項目6月14日開盤成交均價為21622元/平方米，但7月11日加推二期4號樓少量房源時，均價已超過24000元/平方米，一個月的時間里售價上漲約3000元/平方米，且于當日售罄。
一位通州房地產開發(fā)商負責人在接受記者采訪時表示，“在這一輪政策周期中，通州房價的上漲趨勢是擋也擋不住的。”
10年漲了將近7倍
據記者了解，過去5年京貿國際城房價大起大落，可謂通州房地產市場風頭一時無二的項目。
“雖然在2010年的限購令之后，通州也出現了一些超過3萬元/平方米的項目，但依然沒有任何項目的風頭可以蓋過京貿國際城。”一位業(yè)內人士如此表示。
京貿國際城第一批房源于2010年1月入市，最初均價為1.38萬元/平方米，此后數月一直漲到2.68萬元/平方米，成為當時的通州樓市最高價，被稱為“京城第一漲”；到了2010年11月，北京開始執(zhí)行“限購”，京貿國際城四期開盤價直接降到1.98萬元/平方米，降幅達7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此后，該項目開發(fā)商在2011年9月又以特價房的名義，再次降價6000元/平方米，將均價調到了1.4萬元/平方米；該項目房價重回高點是在2015年5月，8號樓開盤價為2.73萬元/平方米，但6月8日10號樓開盤時價格已飆升至3.1萬元/平方米。
相對通州其他樓盤來說，華業(yè)東方玫瑰的銷售價格并不是很高，自2014年以來的銷售均價一直穩(wěn)定在2.35萬元/平方米，但自2015年6月以來漲價提速。
相關媒體2015年6月初的報道顯示，“目前銷售均價已上漲至2.55萬元/平方米，每平方米上漲2000元，相比周邊其他樓盤，華業(yè)東方玫瑰的價格上漲幅度并不是很大，依然有優(yōu)勢。”
但到2015年7月初，記者在華業(yè)東方玫瑰走訪時，銷售人員的報價已經漲至3萬元/平方米，而7月14日回訪時得到的信息是，“下周可能還會進行一次提價”。
京貿國際城、華業(yè)東方玫瑰、首開香溪郡等項目近期的漲價，還只是通州樓市的一個縮影。
統(tǒng)計數據顯示，通州商品房成交均價在2006年時僅為4645元/平方米。“到了2010年北京兩會期間，CBD東擴和通州建設現代化國際新城等概念被正式提出，這刺激通州房價出現了爆發(fā)式上漲，從2009年的均價不足1萬元/平方米，一度跳漲至3萬元/平方米。”前述通州房地產開發(fā)商負責人告訴記者。統(tǒng)計數據顯示，2010年通州商品房成交均價達到16937元/平方米。
此后，由于“限購”政策的執(zhí)行，通州房價出現調整，在2012年還出現了整體成交均價的回落。不過，進入2015年以來，特別是通州作為北京“行政副中心”定位的確定，讓通州房價出現“跳漲”行情，不少樓盤都將售價從原來的2.5萬元/平方米提升到3萬元/平方米以上。相比2006年來說，通州房價在過去10年已經漲了將近7倍。
應克服“城強業(yè)弱”短板
通州成為北京“行政副中心”，今后的規(guī)劃和發(fā)展原則已經確定下來。
據北京市規(guī)劃委副主任王飛介紹，今后在規(guī)劃通州的時候，主要有兩個核心思想，一是防止“攤大餅”，二是通州是相對獨立的，不與中心城直接相連、連片發(fā)展。
據記者了解，為了防止通州區(qū)和朝陽區(qū)的“連片發(fā)展”，將推動兩區(qū)之間的綠化隔離帶建設；通州與其他周邊區(qū)縣之間也將通過建設綠色空間進行隔離。
北京市規(guī)劃委還明確表態(tài)，政府在同步配置通州的就業(yè)和居住資源時，將會從中管控，杜絕以房地產為主帶動通州發(fā)展。
北京市對于“行政副中心”建設的定位是“去房地產化”，但目前通州樓市的“跳漲”態(tài)勢似乎與之背道而馳。
金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬表示，京津冀協(xié)同發(fā)展對北京周邊的衛(wèi)星城市房價肯定會有一定的上漲帶動，但若過度炒作上漲預期，把協(xié)同發(fā)展異化成借北京疏解非首都功能大搞房地產開發(fā)，會導致要素難以流動，削弱產業(yè)轉移和人口流動的動力，又建成新的“睡城”，缺乏持續(xù)長遠發(fā)展動力。
北京市社科院副院長趙弘表示，通州建設“行政副中心”決策已定，重在落實，建設過程中既要防止“造城運動”，由于吸取北京中心城區(qū)建設的經驗教訓，嚴控城市增長邊界，避免走上“攤大餅”式的老路。
趙弘認為，過去，通州職住比例嚴重失衡，存在“城強業(yè)弱”短板。在2008年~2013年間，通州新增常住人口28.7萬，相當于新增就業(yè)人口的8.7倍；今后，在“行政副中心”的建設過程中，通州還需要強化高端產業(yè)的植入，趁著北京中心城區(qū)向外疏解非首都功能的機會，大舉吸引生產型服務業(yè)、總部經濟等高端資源，將通州建設成為現代化商務新區(qū)，這也將為通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就業(yè)機會，減少“鐘擺式”“潮汐式”交通壓力。
房地產業(yè)界對未來通州市場如何判斷？中原地產首席分析師張大偉表示，隨著政策逐步明確，市場利好效應有望持續(xù)，“總體來說，這個政策是一個比較大的利好。對于市場來說，會有一波影響，但是價格漲幅多少，還要看利好的落地程度，包括政府職能搬遷的力度以及教育、醫(yī)療設施的完善程度等。”
“都說中國房地產在黃金十年之后將迎來白銀十年，但是對于通州來說，房地產的黃金十年或許剛剛開始。”前述接受記者采訪的通州房地產開發(fā)商負責人表示，“行政副中心”的建設首先將改變通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也將改善通州的教育、醫(yī)療環(huán)境，通州房地產市場將會得到更多的有力支撐。
