應(yīng)避免誤傷合理的剛性購(gòu)房需求

　　貨幣政策改為“穩(wěn)健”半年來(lái)，央行對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模加強(qiáng)了調(diào)控，連續(xù)推進(jìn)的提高存款準(zhǔn)備金率和加息動(dòng)作，使銀行可資利用的信貸資金開始告緊，銀行的信貸方向也隨之開始出現(xiàn)變化，而首當(dāng)其沖的就是個(gè)人購(gòu)房貸款面臨收緊。

　　我國(guó)高居不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，甚至影響社會(huì)和諧的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題之所以難以解決，與市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)多的流動(dòng)性有很大的關(guān)系，在前兩年為抗擊金融危機(jī)而推出適度從寬貨幣政策的時(shí)候，大量釋放的銀行信貸超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)際需求，其中有不少資金通過(guò)各種渠道流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，使這兩年的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速上漲。因此，目前銀行收縮房貸業(yè)務(wù)，有助于減少市場(chǎng)購(gòu)買力，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)下行。

　　但是，銀行收緊房貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求——居住型、改善型肯定會(huì)受影響；而投資型購(gòu)房者在調(diào)控背景下基本上已不再進(jìn)貨了，因?yàn)槔�用銀行信貸炒房，收益必須大于銀行信貸的利息支出，否則就是一樁虧本生意。因此，這部分需求對(duì)于房貸其實(shí)是有選擇性的，而且，投資投機(jī)型需求由于參與者通常都是自有資金實(shí)力雄厚的人所組成，資金融通的途徑也比較多樣，他們即使不利用房貸，也能夠從事炒房活動(dòng)。但是，對(duì)于絕大多數(shù)居住型、改善型需求來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者通常并不具備雄厚的自有資金，他們對(duì)銀行房貸的依賴十分迫切。這部分人群在購(gòu)房時(shí)通常把銀行信貸統(tǒng)籌考慮在內(nèi)，他們的借貸與其說(shuō)是一種理財(cái)活動(dòng)，不如說(shuō)是一種在別無(wú)選擇的情況之下出現(xiàn)的被動(dòng)借貸。如果銀行切斷了對(duì)他們的信貸支持，他們很可能只能放棄自己的購(gòu)房計(jì)劃，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求受到壓制。

　　很顯然，這種情況如果出現(xiàn)，與正在推進(jìn)之中的市場(chǎng)調(diào)控的最終目標(biāo)是不一致的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)，是為了讓這個(gè)市場(chǎng)擺脫目前過(guò)于熾熱的投資投機(jī)風(fēng)潮，讓市場(chǎng)回歸到解決民眾居住型、改善型需求的正道上來(lái)，而不是為了消滅這個(gè)市場(chǎng)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，調(diào)控的目標(biāo)是讓大量中低收入者能夠買得起房，因此，在市場(chǎng)調(diào)控中一方面應(yīng)當(dāng)采取更有力措施遏制投資投機(jī)力量，另一方面則應(yīng)保護(hù)市場(chǎng)的剛性需求。但是，目前一些銀行收緊房貸的做法卻違反了這個(gè)根本目標(biāo)。據(jù)報(bào)道，目前各大商業(yè)銀行已經(jīng)普遍停止首套房貸的利率優(yōu)惠，更有甚者，一些中小銀行還暫停了個(gè)人房貸按揭業(yè)務(wù)，引導(dǎo)購(gòu)房者申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，而這種經(jīng)營(yíng)性貸款的利率普遍高于基準(zhǔn)利率。如果這種傾向蔓延開來(lái)，對(duì)于本來(lái)就資金實(shí)力薄弱的居住型、改善型購(gòu)房需求者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是加重了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，如果考慮到隨著商品房限購(gòu)政策在各地的推行，投資投機(jī)型購(gòu)房者即使能夠得到銀行信貸，也已無(wú)從在房地產(chǎn)市場(chǎng)上施展身手，因此目前的房貸收緊，其對(duì)象更多的只能是剛性購(gòu)房需求。

　　我國(guó)的商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)改革，已經(jīng)在相當(dāng)程度上確立了自主經(jīng)營(yíng)的方向，銀行取消個(gè)人房貸優(yōu)惠甚至直接取消房貸按揭業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)的開展，有其作為一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)追逐更多利潤(rùn)的利益驅(qū)動(dòng)，這是可以理解的。但從這個(gè)現(xiàn)象，我們也可看出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的艱難性，調(diào)控是為了讓中低收入者買得起房，但他們現(xiàn)在面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題卻是連他們十分需要的銀行信貸的支持都可能失去，買房面臨更大的困難。由此可見，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策還可以再精細(xì)些，需要有關(guān)部門認(rèn)真研究市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，分門別類，制定更為切實(shí)可行、更符合廣大普通民眾的調(diào)控政策，以滿足合理的剛性購(gòu)房需求，滿足更多的居住型和改善型需求。（周俊生）